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Digital Staging ist erlaubt, solange es dransteht
Ein digital eingerichteter Raum verkauft besser als ein leerer. Er verspricht auch etwas, das bei der Besichtigung niemand vorfindet. Der Unterschied liegt in der Kennzeichnung.
Mit Kopf und KI-Generiert.
Warum leere Räume schlecht laufen
Ein leerer Raum wirkt kleiner als derselbe möbliert, weil dem Betrachter der Maßstab fehlt. Er zeigt jede Bodenfuge und keine Nutzung. Wer nicht erkennt, wo das Bett steht und ob ein Esstisch für sechs Personen passt, fährt zu dieser Besichtigung nicht hin.
Wo die Grenze verläuft
Digital Staging heißt: leere Räume am Bildschirm einrichten, damit ein Käufer sieht, wie die Wohnung wirkt. Gezeigt wird Ausstattung, die es nicht gibt. Das ist zulässig, solange es erkennbar bleibt. Nicht zulässig ist, den Zustand des Objekts zu verändern: der Riss über der Tür, der Fleck unter dem Fenster, die Elektrik von 1974. Wer Mängel entfernen lässt, führt in die Irre. Das ist unzulässig und kostet im Zweifel den Auftrag.
- Möbel, Teppiche, Pflanzen, Bilder: unkritisch, mit Hinweis
- Wandfarbe und Bodenbelag: nur mit dem Zusatz, dass es ein Gestaltungsvorschlag ist
- Mängel entfernen: nicht
- Wände versetzen, Fenster einsetzen, Anbauten zeigen: nicht ohne geklärte Genehmigungslage und nie ohne deutlichen Hinweis
- Die Aussicht austauschen: nicht
Kennzeichnen heißt: im Bild
Der Hinweis gehört sichtbar ins Bild, nicht in die Fußzeile des Exposés. Er muss jeden Kanal überstehen: Portal, Website, Aushang, Social. Ein Vorschaubild im Portal trägt keine Bildunterschrift, deshalb steht der Text auf dem Bild selbst.
Vier Wörter reichen: „Visualisierung, digital möbliert“. Dazu im Exposé ein Satz, welche Aufnahmen betroffen sind.
Ab August 2026 kommt eine zweite Pflicht dazu
Die Transparenzregeln der KI-Verordnung gelten ab dem 2. August 2026. Künstlich erzeugte oder veränderte Bildinhalte müssen danach als solche erkennbar und je nach Fall zusätzlich maschinenlesbar markiert sein. Wer heute schon sichtbar kennzeichnet, zieht dann nur die technische Seite nach.
Was in die Vorlage gehört
- Ein Feld für den Hinweistext, gesetzt, bevor das erste Bild hochgeladen wird
- Zwei Fassungen je Wohnung, eine für Selbstnutzer, eine für Kapitalanleger
- Das Originalfoto neben jeder Visualisierung, im Exposé und bei der Besichtigung
- Eine Notiz in der Objektakte, welche Aufnahmen bearbeitet wurden
Der Nebeneffekt
Ein Büro, das im Erstgespräch eingerichtete Referenzen zeigt, sieht aus wie eines, das sich Mühe gibt. Eigentümer schließen von diesen Bildern auf die Arbeit am eigenen Objekt, und zwar bevor über Provision gesprochen wird.
